Na etapie planowania inwestycji inwestor musi wziąć pod uwagę dużo aspektów, takich jak finansowanie inwestycji, miejsce powstania (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), najemcy, przygotowanie projektu budowlanego i promocje, ale równie ważnym punktem jest wybór systemu realizacji inwestycji.
Ważny tematem jest również zarządzanie dokumentacją i najlepiej zadbać o to już na etapie planowania inwestycji. Pomoże to w szybszej realizacji inwestycji, ponieważ wszystkie dokumenty (instrukcje obsługi maszyn, certyfikaty, rysunki techniczne, dane ewidencyjne).
Poniżej przedstawiamy rodzaje systemu realizacji inwestycji.
Rodzaje systemu realizacji inwestycji:
Generalny wykonawca – popularny system oferowany przez większość firm zarządzających inwestycjami, polegający na wyborze jednego generalnego wykonawcy w drodze przetargu i na podstawie kompletnej dokumentacji budowlano-przetargowej. Do głównych zalet tego systemu należy zaliczyć uzyskanie, przed przystąpieniem do prac, jednej ceny ryczałtowej na cały projekt oraz otrzymanie jednej gwarancji na całość wykonanych robót. Aby realizować inwestycje w tym systemie trzeba jednak posiadać kompletny projekt budowlany-przetargowy (na całą inwestycję), bo tylko wówczas można przeprowadzić przetarg. Poza tym brak możliwości wprowadzania zmian do projektu bez kontrolowania wpływu na cenę i czas realizacji umożliwia elastyczne podejście do realizacji robót. Inwestor jest dodatkowo uzależniony od generalnego wykonawcy w przypadku realizacji prac inwestorskich nieokreślonych w początkowej fazie inwestycji, np. robót dodatkowych, instalacji i rozruchu linii procesowej.
Construction Management (System Pakietowy-zaprojektuj i wykonaj/pod klucz) – w systemie tym inwestycja realizowana jest zgodnie ze strategią opracowaną przez zarządzającego (Construction Managera), polegającą na podzieleniu projektu na części (pakiety) i „sprzedawaniu” poszczególnych pakietów specjalistycznym wykonawcom. Najważniejszą zaletą systemu Construction Management jest brak konieczności posiadania kompletnego projektu budowlano-przetargowego w celu rozpoczęcia inwestycji, ponieważ roboty „sprzedawane” są pakietami (np. roboty ziemne, fundamenty, konstrukcja stalowa, roboty elektryczne, sanitarne, wykończenie wnętrz). Istotna jest również kontrola zmian – Construction Management stwarza możliwość wprowadzania zmian do projektu, z ograniczonym i kontrolowanym wpływem na cenę i czas realizacji. Brak generalnego wykonawcy w tym systemie powoduje, że to zarządzający inwestycją, w uzgodnieniu z klientem, decyduje o harmonogramie, budżecie (przez Value Engineering, czyli określenie wartości definiowanej jako najlepszy stosunek funkcjonalności do kosztów), sposobie realizacji oraz wyborze podwykonawców.
3. Project Management (inwestor zastępczy) – sposób realizacji inwestycji z udziałem inwestora zastępczego, który kontroluje pracę generalnego wykonawcy i gwarantuje ukończenie projektu w terminie i zgodnie z założonym budżetem. Podejście to charakteryzuje się pełnym ryzykiem po stronie inwestora, które dla jego zminimalizowania zwiększa własne siły inwestycyjne.
4. Management Contracting ( (zarządzanie wykonawstwem) – sposób, w którym wykonawca zarządzający przejmuje ryzyko i odpowiedzialność, a inwestor ma ponadto możliwość bezpośredniego kontrolowania procesu inwestycyjnego. Management Contracting stwarza inwestorowi możliwość uzyskania bardzo dobrych cen za roboty budowlane poprzez decyzyjny udział w strategii przetargowej i negocjacji umów na roboty budowlane, które przeprowadza wykonawca zarządzający. Jednocześnie inwestor nie ponosi ryzyka związanego z umowami na roboty budowlane, ponieważ to wykonawca (Managing Contractor) podpisuje umowy z podwykonawcami.
Proces inwestycyjny a polskie prawo
Podstawowym aktem prawnym normujący kształt procesu inwestycyjnego jest ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane oraz ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Oprócz nich istnieją jednak inne regulacje, które nie opisują budowlanego procesu inwestycyjnego kompleksowo, lecz odnoszą się do jego niektórych etapów i wybranych czynności. Do takich regulacji należy w szczególności zaliczyć ustawę z dnia 27 kwietnia 2001 r. prawo ochrony środowiska, ustawę z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, a także ustawę z dnia 29 stycznia 2004 r. prawo zamówień publicznych, ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne, a także ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze.
Ustawa (Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku)– Prawo budowlane określa przypadki w których inwestor zobowiązany jest przed przystąpieniem do realizacji swojej inwestycji uzyskać pozwolenie na budowę, a więc decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych. Ponadto ustawa wyznacza kryteria, których spełnienie jest niezbędne dla wydania przez organ stosownych decyzji administracyjnych niezbędnych dla przeprowadzenia inwestycji budowlanej (w tym też pozwolenia na budowę). Prawo budowlane normuje także przypadki, w których dla realizacji inwestycji nie jest wymagane uprzednie uzyskanie pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenie organowi zamiaru prowadzenia określonych robót budowlanych. Ustawa – Prawo budowlane zawiera również unormowania dotyczące udzielenia przez organ administracji pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.
Ustawa (o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku) jest to akt regulujący proces gospodarowanie wspólną przestrzenią. Jej zakres obejmuje:
- określenie zasad kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji państwowej i samorządowej.
- określenie zakresu i sposobu postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele wraz z ustaleniem zasad ich zagospodarowania i zabudowy.
Podstawową funkcją ustawy jest zachowanie ładu społecznego i zrównoważonego rozwoju.
Podstawowym narzędziem służącym realizacji tych celów jest – w myśl ustawy – możliwość uchwalenia przez radę gminy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla określonego obszaru terytorialnego, który to plan stanowi akt prawa miejscowego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji administracyjnej o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podstawę uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi przyjęte przez gminę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Planując inwestycje musimy brać pod uwagę także środowisko. Podstawowe akty prawne regulujące ochronę środowiska to: Prawo ochrony środowiska uchwalone przez Prezesa Rady Ministrów dnia 27 kwietnia 2001 roku ma mocy tej ustawy, wszystkie inwestycje w kraju mają się odbywać z poszanowaniem zrównoważonego rozwoju, planu przestrzennego i środowiska.
To są podstawowe akty na których musimy się opierać planując inwestycje:
- Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia 23 lipca 2003 roku
Prawo zamówień publicznych wpływa na przebieg budowlanego procesu inwestycyjnego w zakresie, w jakim ustawa ta przewiduje zastosowanie wskazanych w niej procedur (w tym procedury przetargowej) związanych z gospodarowaniem środkami publicznymi w celu zrealizowania konkretnych inwestycji. W procesie inwestycyjno-budowlanym przepisy o zamówieniach publicznych mają zastosowanie przede wszystkim do inwestycji publicznych, w tym infrastruktury technicznej niezbędnej do realizacji lub prawidłowego funkcjonowania nowej zabudowy. System zamówień publicznych wedle swych założeń powinien zapewnić zarówno jawność, równy dostęp do zleceń i wybór najkorzystniejszej oferty, jak i sprawność przygotowania i realizacji inwestycji publicznych.
- Ustawa o ochronie przyrody oraz Prawo wodne
- Prawo geodezyjne i kartograficzne
- Prawo energetyczne
- Prawo geologiczne i górnicze
Podsumowując:
- Na etapie planowania inwestycji ważne jest nie tylko zaplanowanie miejsca w którym będzie inwestycja, inwestorzy, zaplanowanie finansowania, przygotowanie projektu budowlanego.
- Warto też pomyśleć jak zarządzać dokumentacją techniczną już na etapie inwestycji, co pozwoli na łatwiejszy przepływ pracy między poszczególnymi działami, wykonawcami i inwestorami i Biurami projektowymi.
- Wyróżniamy systemy realizacji inwestycji budowlanych takie jak: Generalny wykonawca, Construction Management (System Pakietowy-zaprojektuj i wykonaj/pod klucz), Project Management (inwestor zastępczy),Management Contracting ( (zarządzanie wykonawstwem).
- Proces inwestycyjny jest ściśle uregulowany w polskim prawie na przykład mówi o tym Prawo budowlane
